L’investissement immobilier par Astre Patrimoine

L’immobilier géré offre l’avantage d’un investissement locatif clé en main, dans le cadre d’un bail commercial. Le bien, intégré à une résidence de services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, seniors) est mis en location par un professionnel appelé gestionnaire, ou exploitant.

Une gestion déléguée

Le logement est géré et entretenu par ce gestionnaire, dont c’est le métier. Vous lui déléguez le remplissage comme l’entretien courant, dans les termes fixés par le bail commercial. La contrepartie de cette délégation mérite d’être regardée de près : le versement des loyers dépend de la solidité financière de l’exploitant, et la renégociation du bail à son échéance peut faire évoluer les conditions.

Les secteurs ouverts à la location meublée

• Les résidences étudiantes, destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome
• Les résidences de tourisme, conçues pour héberger en court séjour une clientèle touristique ou d’affaires
• Les résidences services seniors, à destination des personnes âgées indépendantes souhaitant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services adaptés
• Les résidences médicalisées (EHPAD), pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien
• La colocation, née du marché étudiant et qui se développe auprès des jeunes actifs comme des seniors, pour rompre avec l’isolement

Le régime de l’amortissement

La location meublée relève de règles comptables propres. L’amortissement du bien et du mobilier vient en déduction des loyers imposables, ce qui peut réduire sensiblement, et parfois neutraliser, l’imposition des revenus pendant plusieurs années. L’effet réel dépend du bien, du financement et de votre situation fiscale.

La récupération de la TVA sur l’acquisition est possible dans les résidences proposant des services para-hôteliers, sous condition d’un engagement de conservation : une revente anticipée peut donner lieu à reversement.

Un effort d’épargne prévisible

Les aléas de revenus habituels de l’immobilier résidentiel sont ici encadrés par le bail commercial, qui fixe le loyer à l’avance. Cette prévisibilité reste suspendue à la capacité de l’exploitant à honorer son engagement.

La nue-propriété s’adresse aux épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans en assumer la gestion. L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien, à un prix minoré ; en contrepartie, il ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, fixée dès l’origine. La décote consentie correspond économiquement aux loyers auxquels il renonce.

Au terme, il retrouve la pleine propriété du bien sans formalité ni imposition supplémentaire, et peut alors l’occuper, le vendre ou le louer.

Une détention sans gestion

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer : la mise en location, la vacance et les impayés relèvent de l’usufruitier. N’ayant pas de revenus fonciers, il n’est pas imposé à ce titre.

La répartition des charges est définie au contrat : l’entretien courant, les charges et la taxe foncière incombent en principe à l’usufruitier, les gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil restant à examiner au cas par cas.

Le traitement fiscal du démembrement

Pendant toute la durée du démembrement, le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans votre base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière : l’usufruitier en est redevable. Les frais d’acquisition sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

En cas de revente après reconstitution de la pleine propriété, le calcul de la plus-value tient compte de la valeur en pleine propriété, ce qui en limite l’assiette imposable. Ces règles s’apprécient au regard de la réglementation en vigueur et de votre situation personnelle, et sont susceptibles d’évoluer.

Une SCPI, société civile de placement immobilier, est un placement immobilier locatif de long terme qui distribue un revenu à ses associés. Ces revenus correspondent aux loyers encaissés par la société, répartis au prorata des parts détenues.

Un patrimoine immobilier mutualisé

Acquérir des parts de SCPI revient à investir sur plusieurs dizaines d’immeubles, répartis dans les principales métropoles françaises, voire européennes. Cette mutualisation répartit le placement sur un ensemble d’actifs plutôt que sur un bien unique.

Un revenu mutualisé

Le revenu d’une SCPI provient d’un grand nombre de locataires, là où un investissement locatif direct dépend d’un seul. Cette mutualisation peut lisser les à-coups, sans garantir pour autant le niveau ni la régularité des distributions, qui dépendent de l’occupation du parc et du marché immobilier.

Investir en parts de SCPI

• Un risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires
• Aucune contrainte de gestion : elle est assurée par une société de gestion agréée, qui réalise les investissements, assure la mise en location, la collecte des loyers, l’entretien, les travaux et les formalités administratives et fiscales
• Une liquidité organisée par la société de gestion, sans être garantie pour autant : la revente des parts suppose de trouver une contrepartie, et peut demander du temps

Quelle sera mon imposition si j’investis en SCPI ?

La fiscalité des SCPI suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs : les revenus distribués sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les parts entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

La souscription au travers d’un contrat d’assurance vie relève d’une fiscalité différente, propre à ce contrat. Le cadre le mieux adapté se détermine avec votre conseiller, au regard de votre situation, et se compare aux autres supports d’épargne mobilisables.